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Vivienda ya construida
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1) Compra de vivienda ya construida

Los documetos que se necesitan examinar antes de la firma son:
  1. Escritura del vendedor. Desconfié de los documentos privados no intervenidos por notario.
  2. Estado de carga de la finca (Nota Simple informativa). Puede solicitar ésta información directamente en el Registro de la Propiedad o a través de la propia notaria. Todos los notarios tienen acceso directo a los registros de la propiedad vía internet.
  3. Recibo de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (contribución urbana).
  4. Estatuto del edificio.
  5. Importe de los gastos de comunidad y estado de pago de cuotas ordinarias o extraordinarias.

¡Si el vendedor dejó sin pagar gastos de comunidad, recibos de contribución o deudas por hipotecas o cargas inscritas en el Registro, la Ley obliga al comprador a responder de ellos con cargo a la vivienda que ha comprado¡

Recuerde: Cualquier persona puede solicitar información sobre cualquier bien inmueble en el Registro de la propiedad. Éste es un registro público de carácter oficial en el que se inscriben para conocimiento general de todos los ciudadanos, los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles (fincas, casas, edificios, naves, etc.), así como todos los demás derechos reales que recaigan sobre ellos (hipotecas, embargos, etc.). Para qué sirve
El Registro de la Propiedad nos informa de tres cosas básicamente sobre los bienes inmuebles:

  • de la descripción del inmueble,
  • de quién es su titular registral (a nombre de quién está inscrito), y
  • de si sobre el mismo hay una inscrita una carga (hipoteca, embargo, etc.).

Por tanto, para un comprador de vivienda o de cualquier bien inmueble (da igual si es español o extranjero residente en España) es importantísimo pasar primero por el Registro e informarse si el que dice ser su vendedor figura como tal en él, y si es cierto lo que nos asegura (que el piso no tiene cargas).Si hubiera cargas en la vivienda (por ejemplo, una hipoteca), se puede realizar la compra-venta pero el comprador tendrá que "atar" bien por escrito que el vendedor se hará cargo y que se ocupará de cancelar la misma.

¿Es obligatorio inscribir en el Registro?
En el Registro de la Propiedad se inscriben, voluntariamente:

  • los documentos que se refieren a la adquisición de bienes inmuebles (compra-ventas) y
  • los derechos reales que recaen sobre ellos (hipotecas, servidumbres y resoluciones judiciales o administrativas que les pueden afectar como los embargos).

Es importante aclarar que en el Derecho español es voluntario inscribir viviendas o sus hechos en el Registro de la Propiedad, aunque inscribiéndolos se obtiene seguridad jurídica pues, una vez inscritos, los derechos se encuentran bajo la tutela de los Tribunales y se considera como cierto sólo lo que dice el Registro.

Además, la inscripción de la compra-venta de un inmueble facilita su transmisión y la obtención de financiación a costes inferiores a los que se tendrían sin ella, por muy interesante que pueda parecer no inscribir por las razones que sean (fiscales básicamente).

Quién puede pedir información y con qué limitaciones
Cualquier persona puede solicitar información sobre cualquier bien inmueble, suyo o de terceros, aunque en este último caso, debe demostrar su interés legítimo en tener esa información. El Registrador considerará ese interés y podrá negarse, aunque deberá justificar su negativa.

Qué información se puede pedir
Hay dos medios de acceder a la información del Registro de la Propiedad, ambos conteniendo la descripción de la finca, su titularidad y las cargas que recaigan sobre ésta:

  • la nota simple: tiene valor meramente informativo, pero no da fe de la inscripción,
  • la certificación: es el único medio de acreditar fehacientemente el contenido de los asientos del Registro (da fe), ante los Tribunales de Justicia (en un juicio y fuera de él), y va firmada por el Registrador.

Cuánto cuesta inscribir una vivienda
Dependerá del valor de la vivienda que se indique. Las tarifas del Registro de la Propiedad son aprobadas por el Gobierno y se publican en el Boletín Oficial del Estado.

En cuanto a las tarifas para la solicitud de una nota simple online, ascienden (enero 2010) a 9,02 euros + IVA (www.registradores.es).

Tengan siempre en cuenta que el hecho de que la vivienda esté hipotecada o sujeta a otro tipo de cargas o limitaciones no constituye por sí solo un impedimento para su adquisición, tan sólo exige que se pacte con detalle el procedimiento de su liberación y quién asume los costes correspondientes.

¿Qué opciones puede elegir si el piso tiene cargas?

  • Cancelación: El vendedor asume la obligación de pagar y cancelar toda carga con anterioridad a la firma de la escritura. También puede pactarse que en el momento de la firma el comprador descontará del precio total el importe de las deudas pendientes y las liquidará por cuenta del vendedor.
  • Subrogación: El comprador desea continuar con la hipoteca existente sobre la vivienda liberando de su pago al vendedor. En este caso, en el documento privado se hace constar que del precio total se deducirá el importe de la deuda asumida por el comprador.

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