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Reclamar en vivienda nueva

Las garantías de las viviendas de nueva construcción han sido modificadas en mayo de 2000, con la entrada en vigor de la Ley 38/1.999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Esta ley sólo afecta a aquellas viviendas nuevas u obras realizadas en edificios cuya licencia de edificación se haya solicitado con posterioridad a mayo de 2000.

Por este motivo, durante mucho tiempo van a convivir las normas anteriores a mayo de 2000 y la nueva normativa.


Garantías para vivienda de segunda mano

Cuando vayas a adquirir una vivienda de segunda mano es muy importante que hagas una revisión de las partes más visibles, ya que después es difícil reclamar ante posibles defectos. Y si es necesario consulta con un profesional acerca del estado de las instalaciones y de la estructura de la vivienda.

  • Si la vivienda que adquieres tiene menos de 10 años, puedes exigir responsabilidades a la promotora, a la constructora y al arquitecto, manteniendo los mismos derechos que tenía el primer propietario.
  • Si la casa tiene más de 10 años, dispones de una garantía de seis meses, durante los cuales la persona que te la ha vendido está obligada a responder de los vicios leves y ocultos y repararlos.
  • Puedes hacer todas las reclamaciones derivadas o que se sustenten en el propio contrato de compraventa que suscribiste en su día.

Garantía para vivienda nueva con permiso de edificación anterior a mayo de 2000

Antes de que te expliquemos las garantías a las que tienes derecho al adquirir tu vivienda (construida con un permiso de edificación anterior a mayo de 2000), es interesante que conozcas la clasificación de los posibles defectos que puedes encontrar:

Vicios o defectos leves: pueden ser aparentes, es decir, apreciables a simple vistas, u ocultos. La característica principal es que son imperfecciones que no afectan a la finalidad principal de la vivienda.

Vicios ruinógenos: defectos de gran importancia que por su envergadura afectan a la habitabilidad de la vivienda, haciendo que no cumplan adecuadamente su función.

Reclamaciones derivadas o que se sustenten en el propio contrato de compraventa suscrito en su día (por ejemplo: no poner ventanas de puente térmico como estaba estipulado).

  • El constructor responde de los vicios leves y ocultos de la vivienda vendida durante un plazo de seis meses a partir de la fecha de entrega.
  • El constructor responde de los vicios ruinógenos de construcción de la vivienda durante un plazo de 10 años. Si el contratista hubiese fallado en las condiciones del contrato, su responsabilidad se extendería hasta 15 años después .
  • El arquitecto que haya dirigido la construcción responde de la ruina, si ésta se debe a vicios del suelo o de la construcción, durante 10 años.

Recuerda:
El comprador que encuentre defectos o vicios que amenacen la habitabilidad de su vivienda puede dirigirse al vendedor, que asumió la obligación de entregarla en las condiciones de habitabilidad debidas, y al promotor, el constructor, el arquitecto y el aparejador, que no cumplieron adecuadamente sus obligaciones. Podrás hacerlo dirigiéndote a cada uno por separado, o a todos en conjunto cuando no sea posible discriminar o distinguir con nitidez la responsabilidad de cada uno.


Garantías para viviendas nuevas con permiso de edificación posterior a mayo de 2000

Las garantías del párrafo anterior han sido modificadas en mayo de 2000, con la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación. Esta ley sólo afecta a aquellas viviendas nuevas u obras realizadas en edificios cuya licencia de edificación se haya solicitado con posterioridad a mayo de 2000.

No olvides que también puedes hacer todas las reclamaciones derivadas o que se sustenten en el propio contrato de compraventa suscrito en su día (por ejemplo: no poner ventanas de puente térmico cuando así constaba en el contrato).

Garantías La Ley de Ordenación de la Edificación establece las siguientes garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción:

  • Garantiza durante un año el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras (problemas de pintura, barnices, grifería, instalación eléctrica, azulejos mal colocados...)
  • Garantiza durante tres años el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos relativos a la habitabilidad en materia de higiene, salud, protección del medioambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico, así como en relación a cualesquiera otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio (humedades, salidas de humos no adecuadas a la ley, levantamiento del suelo, etc.)
  • Garantiza durante diez años el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen en o afecten a: la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Los plazos no comienzan a correr desde la fecha de nuestro contrato de compraventa. Esta es una creencia errónea muy extendida. Los plazos comienzan a contar desde el Acta de Recepción de la Obra por el promotor. A falta de este dato, lo más prudente es contar a partir de la fecha del Certificado Final de Obra.

lo importante es que el defecto constructivo aparezca dentro del periodo de garantía, y que nosotros podamos acreditar que el defecto se manifiesta dentro del periodo de garantía. Una vez que aparecen los defectos - y pre constituimos la prueba de ello- el plazo para reclamar al promotor o a los demás intervinientes en la obra que reparen a su costa el defecto constructivo es de dos años desde la aparición del defecto.


El propietario y/o usuario y el mantenimiento

En general, cuando se construye y se recibe una obra, se piensa que su duración es indeterminada y que no precisa de más inversiones que las derivadas de un incremento de prestaciones (obras complementarias, mejoras, reconstrucció y/o modernización). Esta idea está completamente equivocada.

El usuario propietario, de acuerdo con el artº 1907 del Código Civil, es responsable de los daños que sobrevienen como consecuencia de la falta de reparaciones. Asimismo, como participante en una Comunidad de Propietarios, según la Le del Suelo, posee una obligación de mantenimiento de los edificios.

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